الإقامة الذهبية عن طريق شراء عقار في دبي: الشروط والخطوات

د. عبدالسلام م. العيثانالمؤسس ورئيس مجلس الإدارة، نسما العقارية · 2 نوفمبر 2026 · 9 دقائق قراءة

الإجابة المختصرة: يمكنك التقديم على الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات في الإمارات بصفتك مستثمراً عقارياً إذا كنت تملك عقاراً في دبي بقيمة لا تقل عن 2 مليون درهم، مثبتاً بسند الملكية أو شهادة عقود (Oqood) ورسالة التقييم من دائرة الأراضي والأملاك في دبي. العقارات على الخارطة والعقارات المرهونة بقرض عقاري قد تكون مؤهلة ضمن شروط محددة. الإقامة قابلة للتجديد ما دمت مستوفياً للشروط، ويمكنك كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء.

الإقامة الذهبية عن طريق شراء عقار في دبي هي السبب الأكثر شيوعاً الذي يدفع المشترين من خارج الإمارات للسؤال عن أسعار محددة. الفكرة بسيطة: اشترِ عقاراً فوق قيمة معينة، أثبت ملكيته، ثم قدّم الطلب.

نقطة مهمة قبل أي شيء. نسما العقارية شركة وساطة عقارية مرخصة (رقم تسجيل RERA ORN 36394)، وليست مكتباً لخدمات التأشيرات. قوانين الإقامة في الإمارات تتغير، وأحياناً دون إشعار طويل. لذلك وضعنا علامة بجانب كل حد أو مدة أو قاعدة في هذا المقال، لأن عليك تأكيدها مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) أو الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي (GDRFA) أو الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP) قبل أن تبني عليها قرارك.

شروط الإقامة الذهبية للمستثمرين العقاريين في دبي

الحد الأدنى لقيمة العقار

الشرط الأساسي هو عقار بقيمة لا تقل عن 2 مليون درهم. وهناك نقطتان مهمتان:

• القيمة المعتمدة هي المسجلة في سند الملكية أو في تقييم دائرة الأراضي، وليس سعر العرض.
• الحد الأدنى يُطبَّق عادةً على إجمالي ما تملكه، فيمكن جمع أكثر من وحدة.

العقارات على الخارطة

قُبلت في السنوات الأخيرة طلبات مبنية على عقارات على الخارطة. اعتمدت هذه الطلبات على شهادة عقود (Oqood)، وهي شهادة التسجيل المبدئي للوحدات على الخارطة، مع إثبات المبلغ المدفوع. كانت القواعد السابقة تشترط عقاراً مكتملاً ونسبة مدفوعة محددة؛ تحقق من الوضع الحالي مع دائرة الأراضي قبل الحجز. إذا كان المطور معتمداً والمبلغ المدفوع يستوفي الشرط، فالطريق مفتوح. وإن لم يكن كذلك، فقد تحتاج إلى الانتظار حتى التسليم.

العقارات المرهونة بقرض عقاري

العقار المشترى بقرض عقاري يمكن احتسابه. تاريخياً، كان يُشترط حد أدنى من المبلغ المدفوع فعلياً. وعادةً يكون خطاب عدم اعتراض من البنك جزءاً من الملف. احسب الأرقام قبل التوقيع: قرض بنسبة 50 بالمئة على وحدة بقيمة 2.5 مليون درهم قد يجتاز شرط المبلغ المدفوع أو لا يجتازه، حسب القاعدة المعمول بها.

الملكية الفردية أو المشتركة

سُمح للزوجين اللذين يملكان عقاراً بالملكية المشتركة بالتقديم عندما تستوفي القيمة الإجمالية الحد الأدنى، عادةً مع عقد زواج مصدَّق. أما الملكية المشتركة مع شريك تجاري أو شقيق فتُعامل بطريقة مختلفة؛ وقد يلزم أن تستوفي كل حصة الحد الأدنى بمفردها.

مدة الصلاحية والتجديد

تُصدر الإقامة الذهبية للمستثمر لمدة 10 سنوات وتُجدَّد على الأساس نفسه، أي أنك تحتاج إلى الاستمرار في امتلاك عقار مؤهل عند التجديد. ولا يُطلب من حاملها الإقامة في الإمارات مدة محددة كل سنة لتبقى سارية.

المستندات المطلوبة عادةً

يشمل الملف في العادة:

• نسخة من جواز السفر، ساري المفعول لمدة ستة أشهر على الأقل
• سند الملكية، أو شهادة عقود للعقارات على الخارطة
• رسالة التقييم من دائرة الأراضي والأملاك
• خطاب عدم اعتراض من البنك في حال وجود قرض عقاري
• صورة شخصية بمواصفات الإمارات
• نسخة من الإقامة الحالية وبطاقة الهوية الإماراتية، إن كنت مقيماً في الدولة
• تأمين صحي ساري في الإمارات
• لكفالة أفراد الأسرة: عقد زواج وشهادات ميلاد مصدَّقة

تصديق المستندات الأجنبية قد يستغرق وقتاً أطول من إصدار الإقامة نفسها.

خطوة بخطوة: كيف يسير الطلب

1. اشترِ العقار وسجّله

لا يبدأ شيء قبل أن يُسجَّل العقار باسمك في دائرة الأراضي: سند ملكية للوحدة الجاهزة، أو شهادة عقود للوحدة على الخارطة. تأكد أن القيمة المسجلة تطابق ما تتوقعه، لأن هذا الرقم هو أساس الطلب كله.

2. استخرج رسالة التقييم من دائرة الأراضي

قدّم طلباً إلى دائرة الأراضي للحصول على رسالة تقييم العقار. تُطبَّق رسوم على هذه الخدمة. إذا جاء التقييم أقل من الحد الأدنى، يتوقف الطلب هنا، فأنجز هذه الخطوة قبل أن تنفق على الفحص الطبي والترجمة.

3. قدّم طلب الترشيح للإقامة الذهبية

كانت الطلبات المبنية على العقار في دبي تُعالَج عبر قناة دائرة الأراضي نفسها، التي تحيل الملف إلى الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب. يمكنك التقديم بنفسك أو عبر مركز طباعة أو مكتب قانوني. وتختلف الرسوم حسب المرحلة.

4. إذن الدخول وتعديل الوضع

إذا كنت خارج الإمارات، يُصدر إذن دخول أولاً. وتُلغى الإقامة الحالية أو تُعدَّل حتى تُثبَّت الإقامة الجديدة. لا تدع إقامتك تنتهي أثناء هذه المرحلة.

5. الفحص الطبي

الفحص الطبي في مركز معتمد شرط لختم الإقامة. وتصدر النتائج عادةً خلال أيام عمل قليلة.

6. بطاقة الهوية الإماراتية

تُسجَّل بياناتك البيومترية ويُربط طلب بطاقة الهوية الإماراتية بالإقامة.

7. كفالة أفراد الأسرة

بعد تفعيل إقامتك، يمكنك كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء، وفي بعض الحالات الوالدين والعاملين في المنزل. ويمرّ كل فرد مكفول بخطوات الفحص الطبي وبطاقة الهوية حسب ما ينطبق عليه.

المدة المعتادة

من اكتمال الملف إلى صدور الإقامة، يذكر المتقدمون عادةً بضعة أسابيع؛ ورسالة التقييم وتصديق المستندات هما أكثر ما يسبب التأخير. تعامل مع أي عدد أيام تقرأه على الإنترنت على أنه.

ماذا يحدث إذا بعت العقار

الإقامة مرتبطة بالعقار المؤهل. إذا بعته ولم تبقَ مالكاً لعقار فوق الحد الأدنى، تُلغى الإقامة أو لا تُجدَّد. والترتيب عملياً ثابت: تُلغى الإقامة المرتبطة بالعقار أولاً، ثم يُسجَّل البيع. بعض الملاك يبيعون وحدة ويشترون أخرى دون فجوة زمنية؛ وآخرون ينتقلون إلى فئة أخرى من الإقامة الذهبية. إذا كنت تخطط للخروج بعد سنوات قليلة، فقرر مسبقاً كيف ستتعامل مع ذلك، واستفسر من الإدارة العامة للإقامة عن أثره عليك وعلى المكفولين قبل توقيع عقد البيع.

أخطاء شائعة

• الشراء بسعر معلن 2 مليون درهم بالضبط. الخصومات والحوافز قد تجعل القيمة المسجلة أقل مما تظن. اترك هامشاً.
• افتراض أن قيمة القرض كلها تُحتسب. ما يُحتسب هو المبلغ المدفوع فعلياً.
• تقسيم الشراء مع شخص غير الزوج أو الزوجة. قد يلزم أن تكون كل حصة مؤهلة بمفردها.
• إغفال وضع المطور. في العقارات على الخارطة، يجب أن يكون المطور والمشروع مسجلَين وبوضع نظامي سليم.
• ترك الإقامة الحالية تنتهي أثناء الإجراءات. غرامات التأخير تُحسب يومياً.
• الاعتماد على مقال قديم. القواعد تغيرت أكثر من مرة. تأكد من الجهة المختصة.

الإقامة الذهبية أم إقامة السنتين عن طريق العقار

هناك مسار ثانٍ. يمكن لملاك العقارات التقديم على إقامة لمدة سنتين قابلة للتجديد. وبحسب القواعد الحالية لا يوجد حد أدنى لقيمة العقار للمالك الواحد؛ أما إذا كان للعقار أكثر من مالك فيجب ألا تقل حصة كل مالك عن 400,000 درهم. ويُشترط عادةً أن يكون العقار مكتملاً، وكانت الوحدات المرهونة تحتاج إلى حد أدنى من المبلغ المدفوع.

يناسب مسار السنتين الميزانيات الأقل من حد الإقامة الذهبية. وتناسب الإقامة الذهبية من يريد استقراراً أطول وتجديدات أقل.

دور نسما العقارية

نتولى الجانب العقاري: وحدات تُسجَّل بقيمة تساوي الحد الذي تحتاجه أو تتجاوزه، التحقق من المطور وخطة الدفع، والتكلفة الكاملة بما فيها رسوم دائرة الأراضي ورسوم الوساطة وتكاليف القرض العقاري ورسوم الخدمات قبل أن تلتزم. وإذا كانت الصفقة لا تتجاوز الحد الأدنى، نقول لك ذلك بوضوح. أما تقديم الطلب نفسه، فنوجهك إلى دائرة الأراضي أو الإدارة العامة للإقامة أو مركز طباعة مرخص.

الأسئلة الشائعة

هل العقار على الخارطة مؤهل للإقامة الذهبية في دبي؟

نعم، قد يكون مؤهلاً. قُبلت طلبات بشهادة عقود وإثبات المبلغ المدفوع، بشرط أن يكون المطور والمشروع معتمدَين. الشروط تغيرت مع الوقت، فتأكد من الوضع الحالي مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي قبل الحجز.

هل أحصل على الإقامة الذهبية إذا كان على عقاري قرض عقاري؟

العقار المرهون كان مؤهلاً عندما يستوفي المبلغ المدفوع القاعدة المعمول بها ويصدر البنك خطاب عدم اعتراض. تحقق من شرط المبلغ المدفوع مع دائرة الأراضي قبل أن تحدد هيكل قرضك.

هل يمكنني أنا وزوجتي جمع ملكيتنا للوصول إلى 2 مليون درهم؟

سُمح للزوجين اللذين يملكان عقاراً بالملكية المشتركة بجمع حصتيهما للوصول إلى حد 2 مليون درهم، عادةً مع عقد زواج مصدَّق. أما الملاك المشتركون غير المتزوجين فقد عُوملوا بطريقة مختلفة. استفسر من دائرة الأراضي قبل الشراء.

هل أخسر الإقامة الذهبية إذا بعت العقار؟

الإقامة مبنية على امتلاك عقار مؤهل. إذا بعته ولم تستبدله، تُلغى الإقامة أو يُرفض تجديدها، ويجب إلغاء الإقامة قبل إتمام البيع. تأكد من الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب قبل توقيع عقد البيع.

هل يلزمني العيش في الإمارات للحفاظ على الإقامة الذهبية؟

الإقامة الذهبية لم تكن مشمولة بقاعدة الستة أشهر التي تنطبق على الإقامات العادية. ويعتمد التجديد على استمرار استيفاء شرط العقار. تأكد من الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية أو الإدارة العامة للإقامة.

الخطوة التالية

أخبرنا بميزانيتك وما إذا كنت ستدفع نقداً أو بقرض عقاري. سنعدّ لك قائمة مختصرة بوحدات تُسجَّل بقيمة فوق الحد الأدنى ونعرض عليك التكلفة الكاملة قبل أن تلتزم. استشارة مجانية عبر واتساب على الرقم +971 50 275 7603 (https://wa.me/971502757603) أو عبر نموذج التواصل على /contact/. ثم تأكد من قواعد الإقامة مع دائرة الأراضي أو الإدارة العامة للإقامة أو الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية قبل التوقيع.