خطط الدفع للعقارات على الخارطة في دبي: 60/40 و70/30

أحمد إبراهيمالرئيس التنفيذي والشريك، نسما العقارية · 2 نوفمبر 2026 · 10 دقائق قراءة

الإجابة المختصرة: خطة الدفع للعقار على الخارطة في دبي تقسّم السعر إلى أقساط تُدفع أثناء البناء وحصة أخيرة تُدفع عند التسليم أو بعده. خطة 60/40 تعني 60% أثناء البناء و40% عند الإنجاز؛ وخطة 70/30 تعني 70% و30%. أما خطط ما بعد التسليم فتوزّع جزءاً من السعر على السنوات التي تلي استلام المفاتيح. طريقة التقسيم تحدد كم تحتاج من السيولة كل سنة، وغالباً تؤثر في السعر الذي تدفعه.

تبدو خطط الدفع للعقارات على الخارطة في دبي بسيطة في البروشور: رقمان وشرطة مائلة بينهما. لكن خلفهما تفاصيل تقرر إن كان المشروع يناسب تدفقك النقدي: متى يستحق كل قسط، وماذا تدفع في اليوم الأول، وما الذي يتنازل عنه المطوّر ليقدّم لك خطة أبطأ. هذا الدليل يشرح الخطط مع مثال محسوب بالأرقام، لتقارن بين مشروعين على أساس واحد.

ماذا يعني التقسيم

كل خطة تقسّم السعر بين فترتين.

• أثناء البناء. دفعة حجز، ثم أقساط مرتبطة بتواريخ محددة أو بمراحل البناء.
• عند التسليم. الحصة المتبقية. وفي خطة ما بعد التسليم، يُوزَّع جزء منها على السنوات التي تلي استلام المفاتيح.

ماذا تدفع في البداية

ثلاث تكاليف تقع عادةً في الأسابيع الأولى:

1. دفعة الحجز (الدفعة الأولى). يحددها المطوّر، وتتراوح عادةً بين 5% و20%. وهي أول قسط في الخطة، وليست مبلغاً إضافياً.
2. رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). 4% من سعر الشراء. بعض المطوّرين يعلنون "إعفاءً من رسوم DLD" ويدفعونها عنك؛ ولا يظهر ذلك في عقد البيع، فاحصل عليه مكتوباً في العرض أو نموذج الحجز.
3. تسجيل عقود (Oqood). عقود هو نظام دائرة الأراضي الذي يسجّل مبيعات العقارات على الخارطة باسم المشتري قبل صدور سند الملكية. وله رسم إداري.

اطلب التكاليف الثلاث كتابياً وبالأرقام قبل أن تدفع أي مبلغ.

الأقساط المرتبطة بمراحل البناء مقابل الأقساط المرتبطة بالتواريخ

هذا الفرق أهم من التقسيم المعلن في العنوان.

الخطط المرتبطة بمراحل البناء تربط كل قسط بمرحلة إنجاز: 10% عند الأساسات، و10% عند إنجاز 20% من الهيكل، وهكذا. إذا تباطأ البناء تباطأت دفعاتك معه. ويجب أن تكون المراحل معتمدة ومنعكسة في حالة المشروع لدى مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا).

الخطط المرتبطة بالتواريخ تحدد الدفعات في مواعيد ثابتة، مثلاً 10% كل ستة أشهر. أسهل في وضع الميزانية، لكن إذا تأخر المشروع فقد تكون دفعت معظم السعر قبل أن يكون المبنى جاهزاً.

عقد البيع الابتدائي (SPA) هو الذي يحدد أي النوعين ينطبق.

أمثلة على 60/40 و70/30 و80/20

صيغ شائعة؛ وكل مشروع يضع جدوله الخاص.

• 80/20. 80% أثناء البناء و20% عند التسليم. خطة سريعة. وغالباً تأتي مع سعر أفضل لأن المطوّر يحصل على سيولته مبكراً.
• 70/30. 70% أثناء البناء و30% عند التسليم. من أكثر الصيغ شيوعاً.
• 60/40. 60% أثناء البناء و40% عند التسليم. خطة أبطأ. والـ40% هي غالباً المرحلة التي ينتقل فيها المشترون إلى القرض العقاري.

الرقم الثاني هو الذي يجب أن تخطط له. في خطة 60/40 يستحق 40% من السعر في نافذة واحدة حول موعد التسليم. وهذه أكبر دفعة في الخطة كلها.

خطط ما بعد التسليم

خطة ما بعد التسليم في دبي تتيح لك دفع حصة من السعر بعد استلام المفاتيح. أمثلة شائعة، لا قواعد ثابتة:

• 60/40 مع دفع الـ40% على مدى سنتين بعد التسليم
• 50/50 مع دفع النصف الثاني على مدى 3 إلى 5 سنوات
• 70/30 مع دفع الـ30% على أقساط ربع سنوية لمدة سنتين

يمكنك السكن في الوحدة أو تأجيرها وأنت ما زلت تدفع ثمنها. أمران يجب التحقق منهما:

1. توقيت سند الملكية. في كثير من خطط ما بعد التسليم لا ينتقل سند الملكية إلا بعد الدفعة الأخيرة.
2. إعادة البيع خلال هذه الفترة. قد تحتاج إلى موافقة المطوّر وإلى تسوية الرصيد المتبقي أولاً.

خطة 1% شهرياً كصيغة تسويقية

عنوان "خطة 1% شهرياً في دبي" يعني عادةً قسطاً بنسبة 1% كل شهر أثناء البناء، بعد دفعة أولى أكبر وقبل دفعة كبيرة عند التسليم. إنها خطة مرتبطة بالتواريخ لكن بعرض مختلف. 1% في الشهر يعني 12% في السنة؛ وفي مشروع يُبنى خلال 3 سنوات يصبح المجموع 36% أثناء البناء، زائد الدفعة الأولى، والباقي عند الإنجاز أو بعده.

ليست نوعاً مختلفاً من الخطط. حوّلها إلى نسبة تقسيم ورقم سيولة سنوي قبل مقارنتها بعرض 60/40 أو 70/30.

كيف تغيّر الخطة السيولة التي تحتاجها كل سنة

مثال توضيحي فقط. نفترض سعراً قدره 1,000,000 درهم، ومدة بناء 3 سنوات، ومن دون احتساب الرسوم.

الخطة السريعة تحتاج أكبر سيولة في البداية. وخطة 60/40 تبدو مريحة حتى موعد التسليم، ثم تطلب أكثر من نصف السعر في سنة واحدة. أما خطة ما بعد التسليم فتوزّع الحمل، لكن الحصة الأكبر تقع بعد أن تكون المفاتيح في يدك، وهو الوقت الذي تبدأ فيه رسوم الخدمات أيضاً.

أضف رسوم DLD ورسم عقود وأي عمولة وساطة إلى الصف الأول. هذا هو رقم السنة الأولى الحقيقي.

المقايضات

خطة الدفع هي ائتمان من المطوّر. وللائتمان ثمن، حتى لو لم تظهر أي فائدة في البروشور.

• الخطط الأبطأ تعني غالباً سعراً أعلى أو خصومات أقل. المطوّر يموّل جزءاً أكبر من البناء ويستردّ تلك التكلفة في السعر.
• الخطط الأسرع قد تعني سعراً أفضل. المطوّرون يكافئون عادةً من يدفع أكثر مقدماً.
• خطط ما بعد التسليم قد تعني خيارات أقل من الوحدات.

قارن السعر الإجمالي، لا الجدول فقط. إذا كانت إحدى وحدتين متشابهتين تأتي بخطة أبطأ، فاسأل كم سيكون سعرها على الخطة الأسرع. الفرق هو ما يكلّفك الوقت الإضافي.

ماذا يحدث إذا تأخرت عن قسط

عقد البيع الابتدائي يحدد النتائج، وعلى المطوّرين الالتزام بقواعد ريرا بشأن التأخر في الدفع وفترات الإخطار وفسخ العقد. تمر العملية عادةً بإخطار رسمي، ثم فترة لتسوية التأخر، وإن لم يُحل الأمر يُفسخ العقد ويحتفظ المطوّر بحصة من المبلغ المدفوع بحسب مرحلة البناء. اقرأ بنود التأخر عن الدفع قبل التوقيع.

التنازل أو إعادة البيع قبل التسليم

كثير من المشترين يبيعون قبل الإنجاز عبر التنازل عن عقد البيع الابتدائي وتسجيل عقود لمشترٍ جديد. تحقق من ثلاثة أمور:

• موافقة المطوّر. معظم المطوّرين يشترطون شهادة عدم الممانعة (NOC) ويتقاضون رسماً عليها.
• الحد الأدنى من المبلغ المدفوع. كثير من المطوّرين يمنعون إعادة البيع قبل سداد نسبة محددة من السعر.
• رسوم DLD عند النقل. المشتري الجديد يسجّل الشراء مجدداً برسمه الخاص.

إذا كانت إعادة البيع المبكرة جزءاً من خطتك، فأكّد القواعد كتابياً أولاً.

القرض العقاري على الخارطة

البنوك الإماراتية تموّل العقارات على الخارطة، لكن بشروط أشد من العقارات الجاهزة. حدود نسبة التمويل إلى القيمة أقل، وتُصرف الأموال عادةً عند التسليم أو مقابل مراحل البناء، ويجب أن يكون المشروع على قائمة المشاريع المعتمدة لدى البنك. وغير المقيمين يواجهون معايير أشد. كثير من المشترين يدفعون أقساط البناء نقداً ويموّلون حصة التسليم بقرض. إن كانت هذه خطتك، فاحصل على موافقة مبدئية قبل الحجز.

كيف تقارن بين خطتين على أساس واحد

ضع الخطتين في صفحة واحدة وتحقق من:

1. السعر الإجمالي، مع الرسوم ومن دونها.
2. التقسيم، مع تحويل أي صيغة 1% شهرياً إلى نسب أثناء البناء وبعده.
3. السيولة سنة بسنة، مع إضافة الرسوم إلى السنة الأولى.
4. نوع الاستحقاق: مرتبط بمراحل البناء أم بالتواريخ.
5. نافذة التسليم، وما يقوله عقد البيع الابتدائي إذا تأخرت.
6. شروط ما بعد التسليم: توقيت سند الملكية، قيود إعادة البيع، التأجير.
7. تكاليف الخروج: رسم شهادة عدم الممانعة، الحد الأدنى المدفوع، رسوم DLD عند النقل.
8. مسار القرض العقاري: هل المشروع على قائمة بنكك؟

أداة البحث في /offplan/ تعرض نسبة تقسيم خطة الدفع لكل مشروع، وصفحات المناطق تتضمن عمود "الخطة" لتستعرض منطقة كاملة بنظرة واحدة.

الأسئلة الشائعة

ماذا تعني خطة دفع 60/40 في دبي؟

تعني دفع 60% من السعر على أقساط أثناء البناء و40% عند التسليم. بعض خطط 60/40 توزّع الـ40% بعد التسليم. راجع عقد البيع الابتدائي لمعرفة التواريخ الدقيقة وما إذا كانت الدفعات مرتبطة بمراحل البناء.

هل خطة ما بعد التسليم فكرة جيدة؟

قد تكون كذلك إذا أردت توزيع السيولة على عدة سنوات مع السكن في الوحدة أو تأجيرها. المقابل غالباً سعر أعلى، وقد لا ينتقل سند الملكية إلا بعد الدفعة الأخيرة. قارن السعر الإجمالي بالوحدة نفسها على خطة أسرع.

ما الرسوم التي أدفعها عند حجز عقار على الخارطة في دبي؟

عادةً دفعة الحجز ورسوم تسجيل دائرة الأراضي والأملاك 4% والرسم الإداري لعقود. بعض المطوّرين يتحملون رسوم DLD كعرض ترويجي. احصل على كل رسم كتابياً قبل دفع دفعة الحجز.

هل يمكنني الحصول على قرض عقاري لعقار على الخارطة في دبي؟

نعم، لكن بشروط أشد من العقار الجاهز. حدود نسبة التمويل إلى القيمة أقل، ويجب أن يكون المشروع على قائمة البنك المعتمدة، وتُصرف الأموال عادةً عند التسليم أو مقابل مراحل البناء. معظم المشترين يموّلون حصة التسليم فقط.

هل يمكنني بيع وحدتي على الخارطة قبل التسليم؟

عادةً نعم، عبر التنازل عن عقد البيع. معظم المطوّرين يشترطون حداً أدنى من المبلغ المدفوع وشهادة عدم الممانعة، ويتقاضون رسماً عليها. والمشتري الجديد يدفع رسوم تسجيل DLD الخاصة به.

الخطوة التالية

أرسل لنا المشاريع التي تفكر فيها، وسنضع خطط دفعها ورسومها وخيارات تمويلها جنباً إلى جنب قبل أن تحجز. راسلنا على واتساب عبر +971 50 275 7603 أو استخدم نموذج التواصل. الاستشارة مجانية.